公認会計士が教える不動産売却の税務完全ガイド｜
他社には真似できない安心感

不動産売却にかかる税金の全体像

不動産を売却すると、複数の税金が発生します。「売れたお金がそのまま手取りになる」と思っていた方が、実際に手続きを進めると「こんなに税金がかかるのか」と驚かれるケースは少なくありません。テキカク不動産では、公認会計士の資格を持つ代表・藤原彬晃が税務面を直接担当するため、売却前から正確な税コストのシミュレーションが可能です。

不動産売却にかかる主な税金は以下の3種類です。

• 印紙税（売買契約書に貼付）
• 登録免許税（所有権移転登記時）
• 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税（収入印紙）を貼付する必要があります。税額は売買金額によって異なります。2027年3月31日までは軽減税率が適用されており、一般的な取引ではおおむね以下の税額になります。

売買金額	本則税率	軽減後税率（2027年3月31日まで）
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

印紙税は売主・買主の双方が一枚ずつ負担するのが通常です。ただし買取取引の場合は契約形態によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。テキカク不動産では仲介手数料0円に加え、契約書類の準備も含めてトータルでサポートします。

登録免許税

不動産を売却すると、買主へ所有権を移転する登記手続きが必要です。この際に課される税金が登録免許税です。一般的に売主が負担するのは「抵当権抹消登記」にかかる部分で、不動産1件（土地・建物それぞれ）につき1,000円が基本です。住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整が必要になりますが、この点もテキカク不動産では代行サポートが可能です。

なお所有権移転登記の費用は、通常は買主側が負担します。ただし売買条件の交渉次第では費用分担が変わることもあるため、契約前に明確にしておくことをお勧めします。

譲渡所得税の仕組みと計算方法

不動産売却で最も影響が大きい税金が「譲渡所得税」です。これは不動産を売った際に「利益（譲渡所得）」が生じた場合に課される所得税・住民税のことです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は次の式で計算します。

税率は保有期間で決まる

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の保有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点での保有期間が基準です。

保有期間	区分	所得税率	住民税率	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30%	9%	39%
5年超	長期譲渡所得	15%	5%	20%

短期と長期では合計税率が約2倍も違います。売却タイミングの調整だけで大きな節税効果が生まれることがあり、この判断は公認会計士の知見が非常に役立つポイントです。

取得費の正確な算出が重要

譲渡所得を圧縮するために最も重要なのが「取得費」の正確な算出です。取得費が大きいほど譲渡所得（課税対象）が減り、税負担が軽くなります。

取得費には購入価格だけでなく、購入時の不動産取得税・登録免許税・司法書士費用・仲介手数料・リフォーム費用なども含まれます。しかし多くの場合、購入時の書類が散逸しており、取得費を過小計上してしまうケースが後を絶ちません。

一般の不動産会社はこの取得費の精査を専門的に行うことができません。テキカク不動産では公認会計士である代表が書類確認から取得費の正確な算定まで対応します。これが他社との最大の違いです。

なお、購入時の書類が全く残っていない場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を用いる方法があります。ただし実際の取得費が5%を大きく上回る場合は証明できれば実額を使えるため、書類を探す努力は必ずしてください。

主要な税務特例と適用条件

不動産売却では、要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる特例が複数あります。ただし特例の適用要件は複雑で、見落としがちな落とし穴も多くあります。

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた自宅（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。例えば譲渡所得が2,500万円であれば、この特例だけで税額がゼロになります。適用には「売却前に実際に居住していること」「売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと」などの要件があります。

軽減税率の特例（10年超保有）

居住用財産を10年超保有して売却した場合、通常20%の長期譲渡税率がさらに軽減されます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率14.21%（所得税10%＋住民税4%＋復興特別所得税0.21%）になります。3,000万円特別控除との重複適用も可能です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続または遺贈で取得した空き家（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物）を一定の要件のもとで売却した場合、3,000万円の特別控除が使えます。この特例は2027年12月31日まで延長されています。

買換え特例

居住用財産を売って新たな居住用財産に買い換える場合、一定の要件のもとで課税を繰り延べられます。ただし「繰り延べ」であって「免除」ではない点に注意が必要です。将来の税負担も含めたトータルでの判断が必要です。

公認会計士が担当することの意味

一般の不動産会社で働く営業担当者は、宅地建物取引士の資格を持っていても税務の専門家ではありません。「税金については税理士か税務署にご相談ください」と言うのが一般的な対応です。これはお客様にとって、売却後に自分で税務専門家を探して追加費用をかけなければならないことを意味します。

テキカク不動産の代表・藤原彬晃は公認会計士の資格を保有しています。公認会計士は税理士業務も行える国家資格であり、税務申告書の作成・税務相談・確定申告のサポートまで対応できます。不動産売却の相談から税務手続きまでを一気通貫で担当できる体制は、国内でも非常に稀です。

「売却価格が同じでも、税務の扱い方で手取りが数百万円変わる」というのは決して珍しいことではありません。取得費の正確な算出、特例の適切な適用、売却タイミングの最適化——これらすべてを不動産売却の専門家として、かつ公認会計士として判断できるのがテキカク不動産の唯一性です。

他社との比較

項目	一般不動産会社	テキカク不動産
税務の説明	概要のみ、詳細は税理士へ	公認会計士が直接回答
取得費の精査	対応不可	書類確認から一貫サポート
特例適用の判断	対応不可	全特例を検討・提案
確定申告サポート	なし	申告書のチェックまで対応
仲介手数料	売却価格の3%+6万円+税（上限）	0円
残置物対応	別途費用が必要なケースが多い	そのまま買取

仲介手数料が0円であることに加え、税務サポートまで含まれることで、トータルの手取り額は一般的な不動産会社経由の売却を大きく上回るケースが多くあります。

実際の計算例

ケース1：居住用マンションを売却（3,000万円特別控除を適用）

ケース2：取得費の算出が鍵になるケース

このように、取得費の精査一つで数百万円の差が生まれます。公認会計士が関与することで、見逃しがちな費用を正確に算入し、適正な税負担に抑えることができます。

不動産売却を検討されている方は、まずテキカク不動産にご相談ください。電話（03-6766-6178）またはLINE・Webフォームから無料査定を受け付けています。売却価格のご提示だけでなく、税引き後の手取り額まで含めたシミュレーションをご提供します。