譲渡所得の計算式
不動産を売却した場合の課税対象となる「譲渡所得」は、次の計算式で求めます。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除額（最大3,000万円等）
- 譲渡価額：不動産の売却価格（消費税が課税される場合は含む）
- 取得費：不動産を購入した際の費用一切（購入代金・仲介手数料・登記費用・リフォーム費用等）から減価償却相当額を差し引いたもの
- 譲渡費用：不動産を売るために直接かかった費用（仲介手数料・印紙税・測量費用等）。テキカク不動産への買取の場合は仲介手数料が不要なのでゼロ
取得費の内訳と注意点
取得費は「いくらで買ったか」だけではなく、購入時にかかった諸費用も含めることができます。これらを漏れなく計上することで、課税される利益を合法的に減らすことができます。
取得費に含められるもの
- 不動産の購入代金（土地＋建物）
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 購入時の不動産取得税
- 購入時の印紙税
- 購入後に行ったリフォーム・増改築費用（修繕費は含まれない）
- 測量費・建物解体費（土地として売る場合）
建物は減価償却が必要
建物については、経年によって価値が低下するものとして「減価償却費相当額」を取得費から差し引く必要があります。建物の取得費が500万円で、30年居住した木造建物の場合、取得費は大幅に圧縮されることになります。土地は減価償却の対象外です。
減価償却費相当額 ＝ 建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
（木造・居住用の償却率：0.031 / 鉄筋コンクリート：0.015）
概算取得費（5%）の使い方と注意点
不動産を取得してから長年が経過し、購入当時の売買契約書や領収書を紛失してしまった場合、取得費を実際の金額で計算することができません。このような場合に使えるのが「概算取得費」です。
概算取得費とは、実際の取得費が不明な場合に、売却価格の5%を取得費として使うことを認める規定です（所得税法施行令第176条）。
概算取得費の使い方
- 売却価格3,000万円の不動産を売る場合、取得費を「3,000万円×5%＝150万円」として計算できる
- 実際の取得費が概算取得費より少ない場合は、概算取得費を選択した方が有利
- 実際の取得費が概算取得費より多い場合は、実際の取得費を使った方が有利
概算取得費の注意点
「書類がないから5%で計算するしかない」と諦める必要はありません。取得費を証明できる資料としては、通帳の出金記録、住宅ローンの返済明細、登記事項証明書の記載内容、市区町村の固定資産台帳などが使える場合があります。また、土地については国土交通省の地価公示の過去データなどから推計できるケースもあります。テキカク不動産の公認会計士代表が、最も有利な取得費の計算方法をアドバイスします。
長期・短期譲渡の税率比較
譲渡所得に適用される税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが分かれ目です。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15%（＋復興特別所得税0.315%） | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30%（＋復興特別所得税0.63%） | 9% | 39.63% |
| 居住用（10年超） | 10年超の自宅 | 10%（6,000万円以下部分） | 4% | 14.21% |
短期と長期では約2倍の税率差があります。例えば課税譲渡所得が1,000万円の場合、長期なら約203万円の税金ですが、短期なら約396万円と約193万円も差が出ます。不動産の売却タイミングを5年の壁を意識して計画することが、賢い節税になります。
3つのシミュレーション
具体的な数字で3つのパターンをシミュレーションします。
ケース3（相続後売却）で概算取得費5%を使った場合、約772万円の税負担が発生します。しかし、被相続人（亡くなった方）の当初購入代金が2,000万円であることを証明できれば取得費が増え、税額は約407万円に減少します。取得費の証明に取り組む価値は非常に大きいと言えます。
公認会計士が試算するから見落としがない
譲渡所得の計算は複雑で、「どの費用が取得費に入るか」「建物の減価償却をどう計算するか」「どの特例が使えるか」など、専門知識がなければ正確に判断できない項目が多くあります。一般の不動産業者は税務の専門家ではないため、税金の計算についての詳細なアドバイスには限界があります。
テキカク不動産の代表・藤原彬晃は公認会計士の資格を保有しており、売却前に税務上のシミュレーションを行うことが可能です。「仲介会社で売れば仲介手数料で200万円のコストがかかり、しかも税金の試算が甘くて後から追徴課税された」というような事態を防ぐため、買取価格の提示と同時に税引後の手取り額まで明示します。不動産売却をお考えの方は、TEL 03-6766-6178 またはLINEにてお気軽にご相談ください。